Artigo de Leandro Begara sobre incentivo e fachadas ativas pós-revisão do Plano Diretor de SP, com alternativas ousadas.
Em um projeto recente, fui responsável por coordenar um estudo encomendado por uma renomada entidade urbana, a fim de analisar a eficiência das fachadas ativas em diferentes contextos urbanos. O estudo visava explorar o impacto positivo das fachadas ativas no desenvolvimento de áreas próximas a grandes centros urbanos, considerando elementos como interação social, aspectos estéticos e revitalização urbana. Nesse cenário de constantes transformações, as fachadas ativas representam uma abordagem inovadora para promover a integração entre espaços públicos e privados, estimulando a vitalidade das cidades de maneira sustentável.
Por meio da análise das possíveis contribuições das fachadas ativas, foi possível identificar oportunidades de otimização nos projetos urbanísticos, considerando a diversidade de usos e a multifuncionalidade desses espaços. Além disso, a implantação de fachadas ativas pode ser um importante vetor de transformação nas dinâmicas urbanas, influenciando positivamente a qualidade de vida dos cidadãos e a percepção do espaço público. Em um contexto cada vez mais voltado para a criação de ambientes urbanos vibrantes e acolhedores, as fachadas ativas surgem como uma ferramenta versátil para promover a interação comunitária e a resiliência urbana.
Avaliação das Fachadas Ativas na Metrópole Sul-Americana
A necessidade premente de aperfeiçoar o cenário urbano na maior metrópole do hemisfério Sul impulsionou a busca por alternativas ousadas por meio da revisão do Plano Diretor. Agora, após uma década, a recente revisão do Plano Diretor e o debate atual sobre a revisão da LUOS tornam oportuna a avaliação dos impactos do PD 2014 na cidade.
Segundo dados da Geoimóvel, desde 2016 foram lançados 320 empreendimentos na cidade com pelo menos 1 loja em fachada ativa, totalizando 743 lojas. Isso resulta em uma média de 2,3 lojas por lançamento, representando cerca de 149 mil m² de área privativa. Cada loja tem em média 200 m², enquanto cada empreendimento conta com aproximadamente 466 m².
Artigos Relacionados
Esses números evidenciam a utilização significativa do instrumento de incentivo das fachadas ativas pelo mercado imobiliário. No entanto, o acréscimo de potencial construtivo vinculado às fachadas ativas, embora vantajoso para os empreendedores, nem sempre condiz com a realidade da cidade.
O estudo da Urban Systems em 2015 apontava que o potencial construtivo acrescido pelas fachadas ativas poderia superar a demanda existente. Atualmente, muitos espaços comerciais nas fachadas ativas desses novos empreendimentos permanecem vazios, desviando-se parcialmente do objetivo inicialmente proposto.
A concentração dos empreendimentos com fachadas ativas nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana denota uma preferência pelo adensamento residencial e comercial próximo às infraestruturas de transporte coletivo. Apesar do potencial atrativo dessas áreas, o excesso de oferta resultou em espaços vazios.
O desafio futuro consiste em equilibrar a oferta de espaços comerciais para ajustar os preços de locação, viabilizando operações comerciais sustentáveis. A valorização dos aluguéis, decorrente do sucesso das fachadas ativas, pode estar dificultando a ocupação por comerciantes acostumados a custos mais baixos.
É crucial repensar o aparato legal, sem necessariamente regulamentar preços, a fim de evitar que um incentivo bem-intencionado para solucionar uma questão se transforme em um novo problema. O futuro da cidade depende da capacidade de adaptar os mecanismos existentes para garantir um ambiente urbano próspero e equitativo.
Fonte: © Estadão Imóveis
Comentários sobre este artigo