Falta de averbação do contrato de locação não impede direito de preferência do locatário, desde que se comprove a ciência inequívoca da ação penal.
Em um contexto urbano, a preferência do locatário não é apenas um direito durante o período de locação, mas também uma condição que pode ser exercida após o término do contrato. A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é um registro público que indica a existência de um contrato de locação, o que pode afetar a transferência do bem.
Com a crescente valorização dos imóveis, muitas pessoas têm dificuldade em adquirir imóveis. Nesse contexto, a preferência do locatário surge como uma forma de proteger os interesses dos locatários. Quando o locatário deseja exercer o direito de compra do imóvel, ele pode solicitar que o contrato de locação seja averbado na matrícula do imóvel. Isso garante que o bem não seja alienado a terceiros sem a concordância do locatário.
Direito de preferência na ação de compra de terreno usado para aterro sanitário
Em uma decisão recente, o ministro Marco Aurélio Bellizze, do Superior Tribunal de Justiça, negou provimento a recurso especial contra acórdão que anulou a venda de um aterro sanitário em Bragança Paulista, por não ter sido observada a preferência do locatário. A venda havia sido autorizada em primeiro grau, pois o contrato de locação não havia sido averbado na matrícula do imóvel, o que não daria base jurídica para o direito de preferência do locatário na compra. No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo aplicou jurisprudência do STJ segundo a qual a ciência do contrato de locação basta para a observância do direito de preferência.
Ciência inequívoca e direito de preferência
O ministro Marco Aurélio Bellizze destacou que a longa duração do contrato de locação e a essencialidade do serviço prestado não são suficientes para justificar a violação do direito de preferência do locatário. Em vez disso, os proprietários do imóvel escolheram vender o imóvel para uma empresa concorrente que tinha ciência inequívoca do contrato de locação, como mencionado na própria escritura pública de compra e venda do imóvel.
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Direito de locação e preferência
A empresa locatária foi representada na ação pelos advogados Rafael Carneiro e Carlos Ávila, sócios do Carneiros Advogados. Eles afirmam que a decisão do STJ confirma a jurisprudência do tribunal e a finalidade da lei de locações, que é dar ciência aos locatários sobre o contrato de locação. Neste caso, a empresa locatária já tinha ciência inequívoca do contrato de locação e a informação constou na escritura pública de compra e venda do imóvel.
Direito de preferência na venda de terreno usado
O ministro Marco Aurélio Bellizze manteve a anulação da venda do aterro sanitário, pois a empresa locatária não teve a oportunidade de exercer o seu direito de preferência na compra do imóvel. A venda foi realizada sem que a empresa locatária tivesse conhecimento inequívoco do contrato de locação, o que não atende à finalidade da norma (art. 33 da Lei de Locações).
Atenção ao direito de preferência
A decisão do STJ destaca a importância de se atentar ao direito de preferência dos locatários em casos de venda de terrenos usados para aterro sanitário. A empresa locatária deve ser informada inequivocamente sobre o contrato de locação e ter a oportunidade de exercer o seu direito de preferência na compra do imóvel. A violação desse direito pode resultar na anulação da venda e na manutenção da preferência do locatário.
Fonte: © Conjur
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