No concurso singular de credores, a caução locatícia é direito real de garantia e de preferência para o credor em caução.
A 3ª Turma do Tribunal de Justiça do Brasil (TJ) estabeleceu que, em situação singular de credores, a caução locatícia é reconhecida como um direito real de garantia, capaz de conferir preferência ao credor caucionário sobre os recursos da venda do imóvel.
Essa decisão reforça a importância da garantia locatícia no mercado imobiliário, trazendo mais segurança tanto para os locadores quanto para os locatários. A caução locatícia é uma forma eficaz de proteger os interesses das partes envolvidas, garantindo o cumprimento do contrato de locação e evitando possíveis conflitos.
Caso Jurídico: Caução Locatícia e Garantia Imobiliária
De acordo com o processo em questão, houve o ajuizamento de uma ação de execução em que a parte autora buscava satisfazer seu crédito por meio da expropriação de um imóvel do devedor. No entanto, uma imobiliária, também credora, entrou no processo como terceira interessada, pleiteando preferência no recebimento, argumentando que o bem penhorado foi dado em caução locatícia, devidamente averbada na matrícula do imóvel.
O juízo inicial decidiu a favor da imobiliária, mas o acórdão de segunda instância reformou a decisão ao entender que a caução locatícia é uma forma de garantia simples, não conferindo preferência no recebimento de créditos, uma vez que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil (CC).
No recurso ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), a imobiliária solicitou o reconhecimento da preferência, argumentando que a caução locatícia pode gerar um direito real de garantia e, por conseguinte, preferência nos créditos provenientes da penhora.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso no STJ, ressaltou que, apesar de a caução não ser elencada como um direito real no Código Civil, quando averbada na matrícula do imóvel, como no caso em questão, possui efeito de garantia real, similar a uma hipoteca.
‘A caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca’, afirmou a ministra.
Ela também destacou que, conforme o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir caução como garantia, sendo necessária a averbação na matrícula do imóvel se esta for dada na forma de imóvel.
Apesar das divergências doutrinárias sobre a possibilidade de estabelecer garantia real por averbação, a ministra explicou que o artigo 108 do CC prevê exceções quando a lei assim determinar.
Portanto, conclui-se que, mesmo que a caução locatícia seja averbada apenas à margem da matrícula, seu efeito em bens imóveis deve ser equiparado ao de uma hipoteca, a menos que seja expressamente indicado como anticrese. Essas considerações foram baseadas nas informações do STJ, referentes ao REsp 2.123.225.
Fonte: © Conjur
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